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央行广州分行发文鼓励推广“带押过户”,业内预计未来更多城市跟进

  • 沃晤
  • 2022-09-21 16:00:04
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摘要: 21世纪经济报道记者 家俊辉 广州报道 近期,多地开始尝试二手房“带押过户”。 9月21日,21世纪经济报道获悉...

  21世纪经济报道记者  家俊辉  广州报道

  近期,多地开始尝试二手房“带押过户”。

  9月21日,21世纪经济报道获悉,中国人民银行广州分行已于9月15日向辖内各中心支行及银行机构印发《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》(下称《通知》)。

  所谓“带押过户”,是指存在抵押的房产,不用提前还贷就可以完成交易、过户,并发放新的贷款。

  “带押过户”降低交易成本,激发二手房交易活力

  据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍,“带押过户”的具体流程包括,首先公证处与买卖双方、抵押权人(银行)签署“公证安心付”资金监管(担保性提存)服务协议,三方认同这一交易模式。

  李宇嘉表示,最关键的环节是,所有资金均由三方信任的公证处提存专用账户监管;然后由公证处确保买卖双方、抵押权人的权益,即公证处支付资金给业主和债权人(抵押权人),确保业主在房产过户后可以收到购房款的同时,剩余资金保障在抵押权注销后债权可以获得清偿;然后确保买家付钱后可以顺利拿到房产;最后是抵押登记注销,完成房屋交接及尾款结算工。

  央行广州分行在《通知》中指出,二手房“带押过户”模式与原交易模式相比,可大幅缩短交易时间,降低交易成本,提升交易效率和便利度,有利于激发二手房市场交易活力。

  在李宇嘉看来,“带押过户”的直接好处,就是免除了赎楼担保的费用。而且,各个交易环节之间打通了,降低了信用信息调查的成本、缩短了交易的周期,有利于二手房交易流转。“目前,广州等热点城市,不仅换房需求大,刚需也很大。在新房高房价、大户型化、豪宅化的情况下,小户型、总价可控的二手房,是新市民上车和扎根的重要选择。降低成本、缩短周期,有助于新市民购房,也能促进换房需求。”

  基于此,《通知》鼓励各地结合实际探索“带押过户”模式。其中,央行广州分行要求辖内各中心支行要在因城施策框架下,积极向地方政府提出推广二手房“带押过户”的建议,配合相关部门做好制度制定和政策宣传工作。在推广二手房“带押过户”过程中,要及时总结做法,形成可复制可推广的经验;要求辖内各金融机构要积极优化完善业务流程,提升办事效率,结合各地实际,与不动产登记中心、第三方机构建立业务合作关系,形成具体操作规程或者业务指南,并做好相关业务人员的培训和客户宣讲等工作。

  不过,央行广州分行也在《通知》中强调,推广“带押过户”需兼顾便利性与资金安全。“二手房‘带押过户’模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节,实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。针对跨行间二手房‘带押过户’可能产生产权过户后,银行抵押权落空、交易最终未达成的风险,可引入公证或担保等第三方机构,保障资金安全,防控业务风险。”

  多地已在尝试“带押过户”模式

  需要指出的是,在此之前,已有南京、苏州、济南、昆明、深圳、金华、珠海、福州、西安等多个城市纷纷尝试“带押过户”模式。海南也于近日宣布探索对未设立住房公积金贷款抵押的二手房开展“带押过户”登记试点。

  李宇嘉进一步指出,“带押过户”能够加速“连环单”交易的节奏。“一套二手房交易,可能链接着3-4套房的交易。过去由于流程的繁琐阻滞,一套房交易不了,影响到其他房子的交易,导致买卖需求实现不了。‘转按揭’注入了强大的信用背书,畅通了交易流程,促进了房屋流转和良性循环。”

  在中原地产首席分析师张大伟看来,从更高的层面上来看,“带押过户”政策有助于加快换房需求入市,会促进市民购买二手房及在该城市扎根落户,并进一步促进房地产市场良性循环。

  央行广州分行也在《通知》中表示,“推广二手房‘带押过户’模式,可在盘活二手房交易的同时,间接加快新房去化,形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进,更好地满足刚性和改善性住房需求,促进房地产市场良性循环和健康发展。”

  业内人士普遍认为,在购房需求不足,按揭贷款持续低迷的背景下,有金融监管部门明确发文鼓励“带押过户”模式,预计未来将有更多城市跟进。

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